Оценка коммерческой недвижимости

Оценка коммерческой недвижимости — это услуга, которая позволяет сформировать рыночную стоимость объекта нежилого фонда с целью проведения определенных операций, связанных с отчуждением, залогом, кредитованием и прочее. Цена формируется исходя из таких параметров, как назначение объекта, его местонахождение, метраж, цель оценки, срочность заказа. Независимые эксперты учитывают следующие факторы, влияющие на ценообразование: ликвидность района, наличие отдельной входной группы и парковки, этаж расположения объекта, техническое состояние дома, метраж.

Этапы экспертной оценки

Первая Оценочная Компания оказывает услуги по экспертной оценке коммерческой недвижимости быстро и недорого, весь процесс проходит в несколько этапов:

  • клиент заключает договор о сотрудничестве с исполнителем. В документе, прописываются сроки, стоимость, права и обязанности сторон;
  • экспертом проводится сбор данных об объекте недвижимости на месте — помещение тщательно осматривается, ведется фотофиксация технических характеристик объекта;
  • проводится экспертиза документации — прав и обременения по отношению к помещению;
  • при оценке коммерческой недвижимости всесторонне анализируются характеристики помещения с учетом существующих на рынке коммерческой недвижимости аналогов;
  • подбираются оптимальные для конкретного случая технологии оценки, проводится математический подсчет рыночной цены;
  • подготавливается отчет об экспертной оценке коммерческой недвижимости.

Что влияет на формирование стоимости объекта

Во время оценки коммерческой недвижимости, независимые эксперты учитывают следующие факторы:

  • расположение объекта. Имеется в виду ликвидность района, от этого параметра зависит уровень коммерческой привлекательности помещения для потенциальных покупателей. Так, например, московская коммерческая недвижимость, расположенная вблизи МКАД, будет стоить дороже чем та, что находится на периферии (в спальных районах столицы) — цена за квадратные метры площади уменьшается по мере удаления от центра города. Во время формирования оценки коммерческой недвижимости берутся во внимание и такие факторы, как близость к автомагистралям, наличие транспортной развязки, развитость местной инфраструктуры. Помещения, используемые в качестве магазинов и офисов, расположенные в местах большого скопления людей (недалеко от вокзалов, остановок общественного транспорта, по соседству с рынком или в центре города), стоят дороже тех, что находятся в тихих спальных микрорайонах;
  • техническое состояние оцениваемого помещения, наличие необходимых для его нормальной эксплуатации коммуникаций. При определении оценки коммерческой недвижимости учитывается наличие электроснабжения (имеют значение показатели входящей мощности), отопительной системы, канализации, водопровода, интернета и телефонии. Учитывается тип постройки (кирпичный дом или панельный), год постройки здания, состояние инженерных коммуникаций, присутствие или отсутствие ремонта;
  • цена квадратного метра также зависит от метража помещения — чем больше метраж оцениваемого объекта, тем дешевле будут стоить квадратные метры;
  • на цену влияет и назначение объекта. Магазин, банковское отделение или салон красоты оценивается выше, нежели склады и производственные площади.

Подходы при экспертной оценке

Эксперты применяют такие методы формирования стоимости объекта:

  • определяется инвестиционная оценка коммерческой недвижимости. Высчитывается окончательная цена с учетом ее привлекательности для инвесторов. Цена инвестиции определяет уровень ликвидности объекта, что приобретается с целью окупаемости и получения прибыли в процессе его эксплуатации. Не предполагается обязательный учет рыночной стоимости помещения;
  • выявляется ликвидационная стоимость. Формируется величина, которая определяет цену помещения, что отчуждается по причине непредвиденной ситуации. Рыночная цена тоже не учитывается, трамплином при определении фактической стоимости объекта с учетом длительности его эксплуатации;
  • высчитывается кадастровая стоимость. Формирование стоимости по данной методике регулируется на законодательном уровне и опирается на накопленные ранее статистические данные существующих цен на схожие объекты. Этот метод зачастую используется для решения вопросов, связанных с налогообложением.

Методы при согласовании результатов оценки помещений

Независимые эксперты используют в своей практике следующие методы согласования результатов оценки объектов коммерческой недвижимости:

  • доходный метод. Учитываются расчетные данные об ориентировочной цене помещения в соответствии с величиной ожидаемой доходной части (для анализа берется определенный отрезок времени, на протяжении которого планируется эксплуатация объекта). Данный способ помогает сформировать точный прогноз о потенциальной стоимости недвижимости в ближайшем периоде. Для проведения вычислений применяется способ капитализации доходов и дисконтирования денежных потоков;
  • сравнительный метод. Цена формируется исходя из анализа характеристик схожих по параметрам объектов. Федеральный стандарт гласит, что к аналогичным объектам коммерческой недвижимости относятся помещения, которые схожи по техническим, материальным и экономическим свойствам;
  • затратный метод. Берутся во внимание несколько параметров таких, как стоимость земли размещения помещения, цена замещения или воспроизводства при учете степени износа объекта, величина затрат на амортизацию, расходы при погашении обязательств по объекту новым собственником.

Перечень документов для заказа экспертной оценки

Чтобы оценить коммерческую недвижимость, экспертам потребуется для анализа следующий пакет документов:

  • документ, подтверждающий право собственности клиента на объект;
  • выписки из общего государственного реестра прав собственности, технический паспорт с экспликацией и поэтажным планом здания
  • если помещение сдается в аренду, то необходимо предоставить договор между арендодателем и арендатором;
  • ведомости при наличии обременения и ограничений (арендаторы, залог);
  • если речь идет об отдельностоящем здании, тогда потребуется приложить правоустанавливающие документы на землю;
  • проектно-сметная документация и акт ввода объекта в экспликацию;
  • налоговая декларация как на помещение, так и на землю;
  • узаконение перепланировки и реконструкции при их наличии.

Преимущества обращения в Первую Оценочную Компанию

Специалисты Первой Оценочной Компании предоставят вам бесплатную консультацию по срокам и стоимости услуги, определят полный перечень необходимых для формирования экспертной оценки документов, обеспечат оперативную готовность экспертной оценки — заказы выполняются в максимально сжатые сроки, ведь специалисты ценят время клиентов и используют для этого в своей работе не только знания и профессионализм, но и накопленный годами опыт с целью проведения качественного, прозрачного и объективного исследование в кратчайшие сроки.